I review my 2001 diary and find the following :
Old Economy vs New Economy
Employee >>> Investor
Wage Earner >>> Profit Sharer
Loyalty to the firm >>> Social forms of learning
Rigid work conditions >>> Flexible work conditions
Imposed Performance >>> Self-managed development
Paid for time >>> Rewarded for results
Success based on Individual performance >>>
Success based on team Interdependencies and communities of practice
Information controlled >>> Open access to information
今日去剪髮,順便染髮.今次染髮又和之前一兩次的染髮經驗差不多,就是很痛,染髮染到個頭很痛.不過之前有一兩次染髮,又不會痛.不知為何,一時就會很痛,一時就沒有感覺.
早些時候那個FORM 1 女孩,因為地點似乎太遠了,在龍普道,所以最後都沒有接到.
近幾日又開始學翻App Inventor,發覺已經轉了板,而且從前由google經營的,現在轉了去MIT,現已是第二個version了.個icon graphic轉了.很短時間,寫了三個很簡單的app,很容易上手.用App Inventor去train個android programming logic,應該都幾有用.它好似Scratch,所以個learning curve很短.但如果個app較為復雜,都要花些時間.
現在的感覺是好像給人罩住一般,只有很少的聯繫和一種不安的感覺.
如果韓國果個肥仔都係,就解釋到他所做的事了。
上一篇講 Crowd Funding 的地產發展模式,這篇想講講流程.
首先,我們要有人開發一個類似Kickstarter的網站,不過這個網站是為Property Development而設的.在這個網站上,建築師和設計師可以開一個Project去展視他們的住宅設計,列明地點,單位數目,面積大小,外觀,室內景觀,每個單位的售價和所收取的設計費等等.而且還要設定該項目raise funding的target.例如,一幢30層的大廈,每層六個單位,即30X6=180個單位,若售價是二百萬,就即是2000000X180=360000000(三點六億).在這裡,預算售買價錢應該比實際的成本高些.例如估計的建築成本和地價是100元,就應該raise150元,到完工後發覺是130元,剩下的20元就可以refund.現在有電腦的幫助,一些schematic design的 rendering和工程所要的費用很容易做到和估計到.
透過Facebook,Twitter等的社交網站去宣傳吸引想致業的買家.買家在這個網站內可以看到不同地方,不同設計師所設計的住宅項目.然後選擇心目中喜愛的Project去pledge.用回之前的例子,當有180個買家願意付二百萬去pledge這個三十層高的project時,這個Project就達目標了.即這個Project raise了三點六億元.
而個程序是當一個買家看中一個單位,他可以按pledge成為這個Project的backer,然後download 一份意向書,拿這份意向書到銀行辦按揭.若成功申請,銀行會將二百萬元傳入到這個Property Development Crowed Funding的網站公司內.當這個Project的fund raising達目標時.設計這個Project的建築師或設計師需要組織團隊開設一間由這180位backers做股東的公司,而這間公司的CEO將會是這個Project的建築師或設計師.到時,Crowed Funding 網站就會將這三點六億元扣隨手續費後過戶到這間由業主和建築師或設計師團隊所開設的公司內.這間公司的財政可以由業主選出.因為有資金,建築師或設計師就可以去買地,請Production Architect或都工程顧問公司,承建商去實現這個Project了.到那時,因為有很多”用家”發展商出現,市場上可能會出現一種叫Production Project Management的公司去管理整個建築流程,(這些公司可以由現在的developer擔任).而未達目標的Project,即未有180個買家去pledge的Project,Crowed Funding網站公司會將所raise到的錢全數傳回銀行.即買家即時還清了二百萬的按揭.
到工程完工,入伙的時候.若建築成本和買地的價錢低過三點六億,剩下的錢就會refund到這180個買家身上.而這間公司亦都隨著工程的完結而解散或再發展另一個新的Project.
當然,這裡要有相關的法例監管這個流程,以保障消費者和銀行的配合.
註：文章內的數字並不重要,只是作參考之用.
二零一四年一月十一日
P.S:最近發現這個crowed funding的地產發展網站https://fundrise.com/
今日又有一件怪事發生,就是當我放部Notebook在圖書館出去吃飯,回來的時候再開翻部電腦,發覺個IE browser關了.明明我開了個IE,為何無端端關了,但我部電腦是要Password登入的.真是很奇怪.
今日座巴士,無端端心中浮起一個念頭,就是Crowd Funding可否用在地產發展上? 即在網上集資,好像Kickstarter 或 Indiegogo內的Projects一樣,假設有一個建築師或設計師設計了一個30層的住宅設計,放在一個Crowd Funding的網站上給人pledge.只要有180人願意付錢起一幢30層的大厦,每層6個單位,而每單位實用面積可以有1000呎.只要每人拿二百萬出來,2000000X6X30=360000000. 即3.6億元. 現時起一幢居屋的建築成本大概是1.3億元.即還有2.4億元可以拿來買農地,補地價由農地轉住宅地,和請建築師,結構工程師,土木工程師,測量師,室內設計師,律師,承建商等等去實現這個project。
一層6個1000呎的單位即6000呎,再加2000呎通道,樓梯和電梯,即8000呎.加上public space : 8000X3=24000呎一個地盤面積,這裡已包括建築面積和實用面積的差異.若農地的地價是$500一呎, 24000X500=12000000(一千二百萬元)就可買到一塊起180個1000呎單位的單幢大廈.這裡沒有計由農地轉住宅地的補地價.但應該不會太貴吧.3.6億減1.3億建築成本,再減一千二百萬買農地的價錢,還有2億一千八百萬.我想應該夠補地價和請專業人仕由設計到承建商起好幢樓的整個過程,並加之後的維修保養.二百萬一千呎的單位,即2000元一呎.一般市民都可以買得起,還有,如果銀行願意做按揭的話.就更多人可以自致物業了.
一層6個1000呎的單位,30層即6X1000X30=180000呎.130000000/180000=722.22元一平方呎的建築成本.若果買家用2000元一呎講買,即補地價不超過1300元,便可行了.這個取決於政府要收多少補地價,亦即政府希望市民供樓供多久.
香港的農地有很多,24000呎一個地盤跟本就是很小的一塊地.在新界到處可見.例如座西鐵離開荃灣西站後,進入錦田,那裡就有很多平地都是未開發的。
Crowd Funding還可以用在市區重建.假設一幢舊樓十層,每層6個單位.即60戶.重建後的大廈30層,每層都是6個單位,即180戶.若現有業主每戶拿五十萬出來重建,500000X60=30000000,即三千萬.另外,新的住戶是180-60=120戶,他們以二百萬元購入新的住宅,即2000000X120=240000000,即二億四千萬元.合共的重建資金為240000000+30000000=270000000(二億七千萬元).這筆錢應該可以足夠重建一幢新的大廈和之後的維修保養.原有的住戶還可以住回新的大廈內.不需要搬遷.
現在的買樓人士買樓,主要要付三部分錢：construction cost, land price 和 profit of developer. 這個模式的好處是只付頭兩部分錢,免去付發展商的利潤。因為買家本身就是developer.
而買入的樓價亦不會在樓建成後下跌，因為這是成本價,樓價只會和地價掛鉤。因此,影響樓價的因素就只有一項了。
還有,因為多了些中,小型的’用家’發展商,就會需要大量的建築業從業員,由建築師,工程師,室內設計師到建築工人都大量需求。而政府因大量補地價的projects出現,收入亦會大增。
這個想法不知可不可行,若可行的話,香港的地產發展將會是由用家主導,不經Developer,現在需要的是有人去開發一個for property development的網站,銀行的支持和相關法條的配合.到時應該再沒有一色一樣的所謂豪宅,或者要睡窗台的睡房.設計上應該會百花齊放,各有各的特色,因為要吸引足夠backers去pledge個Project才會逹到target的funding.這種模式可以說是Democratizing Property Development.
註：文章內的數字並不重要,只是作參考之用.
二零一四年一月七日
今日去青衣城一間日本料理食飯,食完後無端端覺得很想睡覺,這是很少有的。於是到了M記睡了半個鐘。在隔離槕，有兩個女仔正在補習,一個是補英文,一個是補Econ。我發覺M記都是補習的聖地。
／去年（2013 年）8 月，香港大學新聞及傳媒研究中心再版了笑蜀先生在1999 年編集的《歷史的先聲——半個世紀前的莊嚴承諾》一書（新版時題目的下半部改為「中國共產黨曾經的承諾」）。這本書收錄了中共自1941 至1946 年間《新華日報》、《解放日報》、《黨史通訊》、《人民日報》等的短評、講話、社論、文件等，文章原作者包括毛澤東、周恩來、劉少奇、鄧小平、潘梓年、章漢夫、夏衍等一些中共高層的言論。
當時中國共產黨挑戰國民政府統治的合法性，旗幟鮮明地反對「一黨專政」，要求實行憲政制度，並大聲疾呼地要求自由、民主、人權、法治等這些普世價值。
中共自詡它「革命」勝利的原因，一靠槍桿子，二靠筆桿子。這些文章，就是它制勝的「筆桿子」。正因為這些承諾，符合廣大中國人民的意願，因而很得民心，而「得民心者得天下」，民心的背向使中共得以奪取全國政權。
然而，中共奪權後，卻完全違背了自己的這些承諾，令國家陷入了災難的深淵。笑蜀先生編集這本書，就是要提醒它過去曾經對中國人民作過什麼承諾。可是，單是重刊中共當年的承諾，本身竟然就是犯禁，這是何等荒謬的事， 也可見中共的心虛。該書在2000 年被中共查禁，而笑蜀先生也因此失去中山大學的教職。
但是，這本書卻成為手無寸鐵的中國人民與中共鬥爭的一件重要思想武器，所謂「以子之矛、攻子之盾」也。所以，該書雖然在大陸被禁，卻在香港一版再版。2002 年先由博思出版社出版，十年後再由香港大學新聞及傳媒研究中心出版，可見這本書反專制、反獨裁的威力。
一， 中共曾經作過的承諾
本書收集了151 篇文章，按其內容共分11輯，核心思想有以下幾點：
1 反對「一黨專政」
「一黨獨裁，遍地是災！」這是新華日報1946 年3 月30 日社論的標題。社論詳細解釋為什麼在一黨獨裁的政治制度下，會導致全國到處出現災難。
「目前推行民主政治，主要關鍵在於結束一黨治國。……因為此問題一日不解決，則國事勢必包攬於一黨之手；才智之士，無從引進；良好建議，不能實行。因而所謂民主，無論搬出何種花樣，只是空有其名而已」。這是《解放日報》1941 年10 月28 日的文章，點出中國結束「一黨專政」的必要性。
2 主張憲政
1944 年3 月12 日，周恩來在延安各界紀念孫中山先生逝世19 周年大會上發表〈人民真有發言權的國家才是真民國〉的演說，「我們認為，欲施行憲政，必須先實行憲政的先決條件，我們認為最重要的先決條件有三個：一是保障人民民主自由；二是開放黨禁；三是實行地方自治。又說：人民的自由和權利很多，但目前全國人民最迫切需要的自由，是人身居住的自由，是集會結社的自由，是言論出版的自由」。
3 主張普世價值
書中收錄了很多當年中共高舉民主、自由、人權、法治這些普世價值的主張，例如：民主：
1944 年6 月12 日毛澤東答中外記者團的內容在第二天的《解放日報》上以〈中國的缺點是缺乏民主，應在所有領域貫徹民主〉為題說： 「中國是有缺點的，而且是很大的缺點，這種缺點，一言蔽之，就是缺乏民主。中國人民非常需要民主， 因為只有民主，……中國內部關係與對外關係，才能走上軌道。」
1944 年3 月5 日《新華日報》文章〈強大而民主〉說： 「我們再不應該以為，只要船堅利炮就能算是強大的國家。我們必須看出，民主本身就是一個力量。一切財富，一切國防的武器，只有和民主結合起來，才能算是真正強大的力量。我們所要的是民主的強大」。
自由：
《新華日報》1945 年3 月31 日說： 「統制思想，以求安於一尊；箝制言論，以使莫敢予毒，這是中國過去專制時代的愚民政策，這是歐洲中古黑暗時代的現象，這是法西斯主義的辦法，這是促使文化的倒退，決不適於今日民主的世界，尤不適於必須力求進步的中國……言論出版的自由，是民主政治的基本要件，沒有言論出版的自由便不可能有真正的民主，不民主便不能團結統一，不能爭取勝利，不能建國，也不能在戰後的世界中享受永久和平的幸福……新聞自由，是民主的標幟；沒有新聞自由，便沒有真正的民主。反之，民主自由是新聞自由的基礎，沒有政治的民主而要得到真正的新聞自由，決不可能。」（〈新聞自由、民主的基礎〉）人權：
《解放日報》1941 年5 月發表題為〈切實保障人民權利〉的社論，提出「保證一切人民（地主、資本家、農民、工人等）的人權、政權，及言論、出版、集會、結社、信仰、居住、遷移之自由權」，強調「我們決不空談保障人權，而是要尊重人類崇高的感情和向上發展的願望」。
法治：
《新華日報》1944 年7 月20 日發表〈法治與人權〉的文章說： 「怎樣才算真正的法治？從政治學的一般的觀點看來，至少有下列幾點：（一）法治狀態下的所謂法，最後必依據於人民的公意而創制，故法治必須以民主為其內涵，倘法律最後決定於個人或少數人的意思，則一切依法，便成為毫無意義……。（三）最後而最重要的一點，即在法治之下，一切合法進行的公私行為，非依法律，絕對不能變更之。因為法治的起碼要求，在於建立合法的社會秩序，合法的社會秩序之所以能建立，在於一切合法的行為，受到法律的保障」。
4 主張軍隊國家化
中共曾經力主軍隊必須國家化，並為此定下標準。《新華日報》1946 年1 月17 日報道了周恩來在1 月16 日在重慶政治協商會議上代表中共公布軍隊國家化的具體標準：1.軍隊不屬於個人；2.軍隊不屬於派系；3.軍隊不屬於地方；4.軍隊不屬於政黨；5.軍隊屬於國家。
5 反對以「國情特殊論」來否定政治改革《新華日報》1944 年5 月17 日刊文反駁國民黨用國情不同論來拒絕民主制度。它說：「他們說這一套都是外國人的東西，決不適用於中國……原來，科學為求真理，而真理是不分國界的……現在固然再也沒有頑固派用國情特殊，來反對科學——自然科學的真理了。只有在社會現象上，頑固派還在用八十年前的方法來反對真理……民主制度比不民主制度更好，這和機器工業比手工業生產更好一樣，在外國如此，在中國也如此。而且也只能有在某國發展起來的民主，卻沒有只適用於某國的民主。有人說：中國雖然要民主，但中國的民主有點特別，是不給人民以自由的。這種說法的荒謬，也和說太陽曆只適用外國、中國人只能用陰曆一樣。」
中共當年這些主張， 從精神到文字，都同諾貝爾和平獎得主劉曉波的《零八憲章》沒有多大分別，也同今天中國民間對中共提出的政治改革要求沒有兩樣。
二， 中共違背了自己的承諾
很不幸，中共憑這些承諾奪取了全國政權後，卻違背了自己的承諾，在國家憲法上寫上「專政」兩個大字，至今這兩個字仍然高踞《憲法》序言。尤其讓人遺憾的是，毛澤東蔑視憲法及憲政的真正態度，在奪取權力後才暴露出來。1954 年第一部憲法起草的修改過程中，毛澤東在杭州憲法工作會議上的講話，實際上就否定了憲政。他說： 「中華五千年，從來沒有憲法，也沒見什麼損失嘛！……滿清準備玩憲法，結果亡的更快。教訓是深刻的嘛！可我們有不少同志，就是迷信憲法，以為憲法就是治國安邦的靈丹妙藥，企圖把黨置於憲法約束之下。我從來不相信法律，更不相信憲法，我就是要破除這種憲法迷信。國民黨有憲法，也挺當回事，還不是被我們趕到了台灣？我們黨沒有憲法，無法無天，結果不是勝利了嗎？所以，迷信憲法的思想是極其錯誤的，是要亡黨的。」他又說： 「當然啦，憲法制定是制定了，執行不執行，執行到什麼程度，還要以黨的指示為准。只有傻瓜和反黨分子才會脫離黨的領導，執行憲法。」
由於毛澤東對憲法持這個態度，最高人民法院在1955 年做出司法解釋，規定法院在審理刑事訴訟中不得援引憲法。從此中國憲法就成為一紙虛文。1957 年3 月17 日，毛澤東更直接致函周恩來等，提出「取消憲治（法）課」，改設政治課。1961 年，毛澤東在秦皇島召開的一次座談會上的講話，解釋了為什麼要廢除憲法課。他說： 「我們的黨，好比諸葛亮，對於『憲法』這個阿斗，是懷有極其複雜的感情啊！不公開承認阿斗的領導地位是不好的，是無法向人民群眾交代的；如果不把阿斗當擺設，也是不好的，是無法讓黨隨意向人民群眾發號施令的，也是遲早要被司馬懿抓去砍頭的。所以，我考慮再三，決定在全國所有學校取消憲法課，開設政治課，讓全國人民明白，第一，阿斗還是有的，諸葛亮也受他的領導，不會胡作非為的，放心好啦；第二，諸葛亮是最厲害的，是會呼風喚雨、撒豆成兵的；不聽他的話，後果會非常嚴重的，嚴重到比地球爆炸還可怕！ 」
毛澤東這番話，表明中共完全違背了自己的承諾。其結果是導致了中國出現了自從有文字記載的歷史以來最嚴重的人道主義災難。
我時常用兩組數字來概括這場民族災難：其一是非正常死亡人數，根據官方數字可以申算出不少於4000 多萬人：大躍進造成的大饑荒餓死3500 萬人， 建國初期（1951-55 年）鎮壓「反革命」槍斃了約400 多萬人。再加上文革時被打死的約400多萬人，接近4500 萬之譜。
其二是受政治運動迫害的人數高達一億三千多萬人。以中國當時人口約8 億計算，平均每8 個人就有一個遭到政治迫害。
這場災難的發生，應驗了中共當年「一黨獨裁、遍地是災」的論斷，也應驗了毛澤東所謂「比地球爆炸還可怕」的警告。這是中共違背自己的關於建設民主的承諾，在憲法上寫上「專政」兩個字的惡果。而不可不慎的是， 「專政」這兩個字至今仍然高踞《憲法》序言的位置，更不可不注意的是， 「當今聖上」親政以來，未到一年便下達了反普世價值等「七不講」的規定，還軒起一場批判憲政的大風暴。
三， 今天重溫此書的現實意義
今天重讀這本書，正值香港到了政治民主化的關鍵時刻。我們能否建立一套真正的普選制度，同香港乃至中國的政治前途都息息相關，所以雖然本書收集的是距今七十多年的文章，卻仍然有很強烈的現實意義。
第一， 我們應否允許中共違諾的事實歷史重演？
我們看到，中共違諾的結果，就使中華民族遭遇到歷史所僅見的政治災難。當年中共承諾民主後食言的情况，今日似乎在香港以袖珍版的規模重現。三十年前對香港承諾民主、承諾普選，今天卻準備以「中國特色的普選」（即由中央先篩選候選人、再交香港市民選舉）來敷衍我們。
請讀一讀當年中共是如何提出要「真貨」。
《新華日報》1945 年1 月28 日社論說：「中國人民為爭取民主而努力，所要的自然是真貨，不是代用品。把一黨專政化一下妝，當做民主的代用品，方法雖然巧妙，然而和人民的願望相去十萬八千里。中國的人民都在睜着眼看：不要拿民主的代用品來欺騙我們啊！」
我們今天要求真普選，不就是當年中共要的「真貨」嗎？它今天打算給我們的，不就是它當年所反對的「代用品」嗎？
鑑於今日中共正在香港以袖珍版重覆當年的錯誤，我們應該怎辦？我覺得，我們應該從中國人民遭遇到的這場災難覺醒，制止中共繼續違背承諾。
第二，在普選問題上，中共強行設立了一些無法在《基本法》中找到法律依據的關卡，以遂它操控普選的目的。我們是否只能無奈的接受？
我們不妨重溫中共當年對真普選的認識和要求是怎樣的。中共《新華日報》1944 年2 月2 日的社論指出：
* 「真正的普選制， 不僅選舉權要『普通』、『平等』，而且被選舉權也要『普通』、『平等』；不僅人民都要享有同等的選舉權，而且人民都要享有同等的被選舉權」；
* 「廣義地說，選舉權就包括被選舉權在內，有選舉權的運用，就必有被選舉的對像，因而有選舉權存在，就同時有被選舉權存在。如果被選舉權受了限制，則選舉權的運用，也就受了限制」。
* 「選舉權是不是能夠徹底地、充分地、有效地運用，與被選舉權有無不合理的限制與剝奪，有着不可分離的密切關係，假使某些人民被剝奪了被選舉權，則有選舉權的人就不能去選」。
* 「如果事先限定一種被選舉的資格甚或由官方提出一定的候選人，那麼縱使選舉權沒有被限制，也不過把選民做投票的工具罷了」。
當年中共這些話，同我們今天所爭取的真普選，有什麼分別呢？我們今天所爭取的，正正就是當年中共所認識的和所爭取的真普選。昔日它可以爭取真普選，何以今天我們爭取同一樣東西，它卻要橫加種種限制？所以，今天中共這樣做，同它當年的認識相比，是明顯地倒退了。如果我們接受它的謬論，表示我們也自甘墮落、自甘倒退。
希望建制派的朋友，好好讀一下《歷史的先聲》這本書，才會明白今天香港市民希望沒有篩選的普選，其實並不是什麼離經叛道的訴求。／
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Rec.,d 12.8.2013
Sam Ng's Blog 