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上一篇講 Crowd Funding 的地產發展模式,這篇想講講流程.

首先,我們要有人開發一個類似Kickstarter的網站,不過這個網站是為Property Development而設的.在這個網站上,建築師和設計師可以開一個Project去展視他們的住宅設計,列明地點,單位數目,面積大小,外觀,室內景觀,每個單位的售價和所收取的設計費等等.而且還要設定該項目raise funding的target.例如,一幢30層的大廈,每層六個單位,即30X6=180個單位,若售價是二百萬,就即是2000000X180=360000000(三點六億).在這裡,預算售買價錢應該比實際的成本高些.例如估計的建築成本和地價是100元,就應該raise150元,到完工後發覺是130元,剩下的20元就可以refund.現在有電腦的幫助,一些schematic design的 rendering和工程所要的費用很容易做到和估計到.

透過Facebook,Twitter等的社交網站去宣傳吸引想致業的買家.買家在這個網站內可以看到不同地方,不同設計師所設計的住宅項目.然後選擇心目中喜愛的Project去pledge.用回之前的例子,當有180個買家願意付二百萬去pledge這個三十層高的project時,這個Project就達目標了.即這個Project raise了三點六億元.

而個程序是當一個買家看中一個單位,他可以按pledge成為這個Project的backer,然後download 一份意向書,拿這份意向書到銀行辦按揭.若成功申請,銀行會將二百萬元傳入到這個Property Development Crowed Funding的網站公司內.當這個Project的fund raising達目標時.設計這個Project的建築師或設計師需要組織團隊開設一間由這180位backers做股東的公司,而這間公司的CEO將會是這個Project的建築師或設計師.到時,Crowed Funding 網站就會將這三點六億元扣隨手續費後過戶到這間由業主和建築師或設計師團隊所開設的公司內.這間公司的財政可以由業主選出.因為有資金,建築師或設計師就可以去買地,請Production Architect或都工程顧問公司,承建商去實現這個Project了.到那時,因為有很多”用家”發展商出現,市場上可能會出現一種叫Production Project Management的公司去管理整個建築流程,(這些公司可以由現在的developer擔任).而未達目標的Project,即未有180個買家去pledge的Project,Crowed Funding網站公司會將所raise到的錢全數傳回銀行.即買家即時還清了二百萬的按揭.

到工程完工,入伙的時候.若建築成本和買地的價錢低過三點六億,剩下的錢就會refund到這180個買家身上.而這間公司亦都隨著工程的完結而解散或再發展另一個新的Project.

當然,這裡要有相關的法例監管這個流程,以保障消費者和銀行的配合.

註:文章內的數字並不重要,只是作參考之用.

二零一四年一月十一日

P.S:最近發現這個crowed funding的地產發展網站https://fundrise.com/

今日座巴士,無端端心中浮起一個念頭,就是Crowd Funding可否用在地產發展上? 即在網上集資,好像Kickstarter Indiegogo內的Projects一樣,假設有一個建築師或設計師設計了一個30層的住宅設計,放在一個Crowd Funding的網站上給人pledge.只要有180人願意付錢起一幢30層的大厦,每層6個單位,而每單位實用面積可以有1000呎.只要每人拿二百萬出來,2000000X6X30=360000000. 即3.6億元. 現時起一幢居屋的建築成本大概是1.3億元.即還有2.4億元可以拿來買農地,補地價由農地轉住宅地,和請建築師,結構工程師,土木工程師,測量師,室內設計師,律師,承建商等等去實現這個project。

一層6個1000呎的單位即6000呎,再加2000呎通道,樓梯和電梯,即8000呎.加上public space :  8000X3=24000呎一個地盤面積,這裡已包括建築面積和實用面積的差異.若農地的地價是$500一呎, 24000X500=12000000(一千二百萬元)就可買到一塊起180個1000呎單位的單幢大廈.這裡沒有計由農地轉住宅地的補地價.但應該不會太貴吧.3.6億減1.3億建築成本,再減一千二百萬買農地的價錢,還有2億一千八百萬.我想應該夠補地價和請專業人仕由設計到承建商起好幢樓的整個過程,並加之後的維修保養.二百萬一千呎的單位,即2000元一呎.一般市民都可以買得起,還有,如果銀行願意做按揭的話.就更多人可以自致物業了.

一層6個1000呎的單位,30層即6X1000X30=180000呎.130000000/180000=722.22元一平方呎的建築成本.若果買家用2000元一呎講買,即補地價不超過1300元,便可行了.這個取決於政府要收多少補地價,亦即政府希望市民供樓供多久.

香港的農地有很多,24000呎一個地盤跟本就是很小的一塊地.在新界到處可見.例如座西鐵離開荃灣西站後,進入錦田,那裡就有很多平地都是未開發的。

Crowd Funding還可以用在市區重建.假設一幢舊樓十層,每層6個單位.即60戶.重建後的大廈30層,每層都是6個單位,即180戶.若現有業主每戶拿五十萬出來重建,500000X60=30000000,即三千萬.另外,新的住戶是180-60=120戶,他們以二百萬元購入新的住宅,即2000000X120=240000000,即二億四千萬元.合共的重建資金為240000000+30000000=270000000(二億七千萬元).這筆錢應該可以足夠重建一幢新的大廈和之後的維修保養.原有的住戶還可以住回新的大廈內.不需要搬遷.

現在的買樓人士買樓,主要要付三部分錢:construction cost, land price 和 profit of developer. 這個模式的好處是只付頭兩部分錢,免去付發展商的利潤。因為買家本身就是developer.

而買入的樓價亦不會在樓建成後下跌,因為這是成本價,樓價只會和地價掛鉤。因此,影響樓價的因素就只有一項了。

還有,因為多了些中,小型的’用家’發展商,就會需要大量的建築業從業員,由建築師,工程師,室內設計師到建築工人都大量需求。而政府因大量補地價的projects出現,收入亦會大增。

這個想法不知可不可行,若可行的話,香港的地產發展將會是由用家主導,不經Developer,現在需要的是有人去開發一個for property development的網站,銀行的支持和相關法條的配合.到時應該再沒有一色一樣的所謂豪宅,或者要睡窗台的睡房.設計上應該會百花齊放,各有各的特色,因為要吸引足夠backers去pledge個Project才會逹到target的funding.這種模式可以說是Democratizing Property Development.

註:文章內的數字並不重要,只是作參考之用.

二零一四年一月七日